又双叒叕说外窗

地产无效成本，一方面来源于成本投入和产出不成正比，对地产营销没有产生有效溢价的成本；另一方面来源于地产管控过程中的各种成本浪费，比如图纸的错漏空缺，比如处理投诉事件的人员、费用投入成本；还有一种就是地产管理人员的认知无效成本，即认知偏差导致的无效成本浪费，举个例子来说：地产平均管控能级为80分，这个企业可以做到70分的水准，那么这个企业就存在着10分无效成本浪费，这种无效成本很难被发现，因为对于绝大部门置身其中的人来说，发现自己问题比看到别人毛病困难的多。

门窗工程，显然可以认为是地产“认知无效成本”的典型。门窗工程的四重界，最高一层：门窗规划阶段，从规划阶段介入门窗工程，基于设计、成本、施工、客户功能使用等全过程手段管控，属于精细化设计及设计前置管控的手段。下一层境界：门窗优化阶段，开发商委托门窗单位进行深化或委托专业单位进行设计，开发商从成本角度、实用性角度进行控制，属于门窗管控的”后置性“管控手段。再下一层境界：门窗深化阶段，开发商委托门窗单位进行深化，图纸包括门窗立面平面牵引图和门窗大样图，满足招标要求，图纸深度以施工角度介入居多，图纸深度、规范掌控性及后续实用性较差，精细化设计要求略差。最低一层境界：门窗自由化阶段，直接引用建筑设计院门窗图纸进行招标，开发商没有任何管控手段，图纸满足规范要求，图纸深度和后续实用性较差，不满足精细化设计要求。

每一层境界都有开发商身居其中，自上一层境界看下一层境界，都可以发现”认知无效成本“带来的大量成本浪费。门窗工程，是一个集设计、施工、运营多位一体的行业，绝大部分开发商对门窗成本的控制就停留在第二、三层境界，无论如何，门窗工程的重要性一直存在，无论你控制它还是不控制它。

门窗这些事，甲方务必要知道

No.1节能标准越来越高，外窗成本越来越大

图片来源：中国建筑科学研究院

~年，根据各地区住宅（4个单元6层楼，体形系数为0.3左右建筑物），经过统计分析，线性处理后的耗热量指标定义为基准水准，此时认为能耗指标为%。

年，在基准水准上降低30%确定的耗热性指标定义为30%节能标准。

年，在30%节能标准上继续降低30%的能耗，即50%，此时定义为50节能标准。

65节能标准上即在95年50%节能标准上，继续降低30%的能耗，即65%。

75节能标准即在65节能上，继续降低30%的能耗，即65%+35%*30%≈75%。

75节能上，继续降低30%的能耗，即82.5%，即80节能标准。

随着节能标准的逐步提高，外窗作为能耗最大的维护结构，其成本越来越高。

以山东省为例，针对不同的节能设计标准，对门窗的选用参数及价格进行对比分析（详表2）。总体上，节能标准60%、75%、超低能耗之间的外窗单价依次提高约30%、%及以上。

（1）由65节能提高到75节能设计标准，外窗单方造价提高约30%，建安成本提高0.8%左右；

（2）由75节能提高到超低能耗建筑，外窗单方造价提高约%及以上，建安成本提高10%以上。

以西安市节能标准

原设计：《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61-44-标准中楼层≥6层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是2.52。那么根据陕西省工程建设标准《居住建筑节能设计标准》DBJ61-65-表F.0.1外窗的传热系数中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要断桥铝合金配置5mmLow-E（在线）+9A+5mm的中空玻璃。K值是2.5。

节能标准提高后：

《西安市居住建筑节能设计标准》DBJ61--标准中0.30＜窗墙面积比≤0.50，楼层≥4层为例，按照绿建二星来看的话，外窗传热系数的限值是1.80。那么根据表C.0.4-1常用外窗热工性能中的对应值来看。如果做铝合金外窗的话，需要配置隔热条宽度≥20mm的断桥铝合金，玻璃需要配置5mmLow-E+12A+6mm+12A+5mm的中空玻璃，由于玻璃总厚度是40mm，根据《铝合金门窗工程技术规范》JGJ表5.3.2-2中空玻璃最小安装尺寸中规定中空玻璃采用密封胶装配时前、后余隙为5mm。也就是说需要65系列以上的断桥铝合金型材配三玻两腔low-e玻璃。K值是1.76。

节能标准变化后成本对比：

以LC为例：

按照老标准K值2.5来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是.68元。

按照新标准K值1.76来设计的话，每樘窗的型材及玻璃成本是.57元

单方成本约增加98.8元。

成本增加原因分析：

1.断桥铝型材由55系列变成65系列，型材米重发生变化，每樘窗断桥铝型材含量增加2.5kg；

2.断桥铝合金型材由55系列变成65系列后，隔热条由原来的14.8mm变成20mm。每kg型材单价需要增加2.4元；

3.玻璃由原来的5low-e（在线）+9A+5中空玻璃

变成5low-e+12A+6+12A+5中空玻璃，每平方玻璃单价增加76元。

No.2门窗标准提高，成本依然讲究“高效”投放

门窗标注随着节能设计越来越高，但是对于业主

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